Sanal değerle gerçek değer
arasındaki farkın sanal olanı lehine giderek büyümesine balon ya da köpük
deniyor. Konut balonu ( emlak, gayrimenkul balonu şeklinde de adlandırılmakta)
dönemsel olarak yerel ve uluslararası emlak piyasalarında meydana gelen bir
çeşit ekonomi balonudur. Taşınmaz fiyatlarının sürdürülemez tutarlara hızlı bir
şekilde ulaşması ve sonra düşmesi olarak tanımlanabilir.
KONUT PİYASASI GÖSTERGELERİ
Balon patlamadan önce farkına
varmak için ekonomistler finansal oranlar ve ekonomik göstergeler geliştirerek konutların
belirli bölgelerde gerçek değerleriyle değerlenip değerlenmediğini
gözlemlemektedirler. Mevcut seviyelerle önceki seviyeleri karşılaştırarak geçmişe
oranla sürdürülemezliği görülmektedir, böylelikle belirli bir bölgede konut
balonunun yaşandığını tahmin edebilmektedirler. Göstergeler konut balonunu iç
içe geçmiş iki yöntemle tanımlamaktadır, biri değerleme birleşeni ve diğeri de borç (kaldıraç) birleşeni. Değerleme birleşeni evlerin pahalılığını
kişilerin alım gücüyle ilişkilendirerek ölçmekte, borç birleşeni ise konut
almak için hanehalkının ne kadar borçlandığını ölçmekte ayrıca bankalarda konut
alımlarından dolayı kredilerin ne kadar biriktiğini ölçmektedir.
Konut Fiyat Uygunluğu Ölçümleri (Değerleme Birleşeni)
-
Gelir oranlarının miktarı belirli bir bölgedeki
evlerin fiyatları için temel bir uygunluk ölçüsüdür. Genellikle bu oran konut fiyatları medyanı / hanehalkı
harcanabilir gelir medyanıdır ve yüzde olarak veya yılların getirisi olarak
ifade edilir. Bazen sıralama için ilk sahiplikler ve vadeli alımlar
ayrıştırılmaktadır. Bireylere uygulanan bu oran, mortgage kredi kararlarının
temel bir bileşenidir.
-
Peşinat /
gelir oranı bize mortgage için minimum peşinat gerekliliğini, gelirin aylar
veya yıllar bazıyla ifadesidir. Bu oran özellikle daha önce konut sahibi
olmayan ilk konut alıcıları için önemlidir. Eğer istedikleri bölgedeki
konutlarda peşinatlar çok yüksek tutarlardaysa, bu kişiler ev almaktan
vazgeçeceklerdir. Örneğin, 2004 yılında bu oran İngiltere’de bir yıllık gelire
eşitti.
-
Fiili
aylık mortgage maliyeti / net harcanabilir gelir bize fiyat uygunluğu
endeksleri ölçüsünü gösterir. Bu oran daha çokçası İngilterede kullanılmaktadır,
özellikle de neredeyse tüm mortgageların değişken olduğu ve kredi faiz oranlarının
saptanmış olduğu durumlarda. Bu oran fiyat / gelir oran’ından daha gerçekçi olup, hanehalkının konut edinme
gücünü ölçmektedir. Ancak bu oranın hesaplanması çok zor olduğundan, fiyat / gelir oranı uzmanlar tarafından
daha sık olarak kullanılmaktadır. Son yıllarda, kredi koşulları yumuşamakta ve
gelirin çok üstünde kredi imkanı sağlamaktadır. Uzun dönemde bu şekilde
borçlanmalar sıkıntı oluşturmakta ve sonuç olarak ödenmeyen mortgage borçları
mecburen geri alımlara yol açmaktadır.
-
Konut
fiyatları medyanı / Yıllık hanehalkı geliri oranı bize çoklu medyan
ölçüsünü verecektir. Bu oran tarihsel olarak 3.0 veya altında seyretmiştir. Fakat
son yıllarda maalesef yükselme eğilimi göstermiştir.
Konut Edinimi Borçlanma Ölçüleri ( Borç Bileşeni)
-
Konut
Borçlanması / Gelir Oranı veya
Mortgage Ödeme Oranı / Harcanabilir Gelir. Bu oran arttıkça hanehalkı,
varlık değerlerini giderek artan bir şekilde borç ödemelerine aktarırlar.
-
Konut
Borçlanma Maliyeti / Konut Değeri bize kişilerin borçlanma oranlarını
gösterecektir.
Gelişmiş ülkelerdeki konut balonları
incelenirken en çok dikkat edilmesi gereken nokta, konut fiyatı/gelir ve
borç/gelir oranlarıdır.
Konut Sahipliği ve Kira Getiri Ölçüleri
-
Konut
Fiyat Kazanç Oranı = Konut Değeri / ( Kira – Giderler)
-
Konut Fiyat
– Kira Oranı = Konut Değeri / ( Aylık Kira x 12) . Genel itibariyle bu
oranın 12 ila 16 arasında olması makul olarak kabul edilmektedir.
-
Brüt Kira
Verimi Oranı = ( Aylık Kira x 12 ) / Konut Değeri x 100
KONUT BALONUNUN ETKİLERİ VE ABD ÖRNEĞİ
Emlak fiyatlarında yaratılan
balonun nedenleri ve etkilerini kısaca özetleyelim. 2001 yılından itibaren
düşük faizler ve piyasadaki atıl fonların artışı karşısında kimi finansal
kuruluşlar kredibilitesi zayıf olan kişilere de tutsat kredisi vererek kredi
hacmini arttırmayı tercih etti. Yüksek riskli krediler (subprime credit) olarak
adlandırılan bu krediler dar gelir gruplarının da tutsat piyasasına daha yüksek
faizlerle de olsa dahil olmasına olanak tanıdı. Dolayısıyla emlak talebi ve
fiyatları hızla yükseldi. Yakın zamana kadar ABD’de piyasa faiz oranı son
derece düşük bir seviyede seyrettiği için özellikle “yüksek riskli kredilerden
faydalanan” orta ve alt gelir grubundaki kişiler değişken faizli kredileri
kullanmayı tercih etmişlerdi. Ancak, krizi önceleyen son iki yılda FED’in faiz
oranlarını aşamalı olarak artırması hem geri ödemeleri zorlaştırdı hem emlak
piyasasına olan talebin daralmasına neden oldu. Ev fiyatlarının düşmesi
dolayısıyla daha önce ipotek altına alınan evler de kredi kuruluşları
tarafından düşük fiyatla elden çıkarılmak durumunda kalındı. Bu yüzden
kreditörlerin zararı büyüdü. Emlak balonunun krizi ağırlaştıran bir diğer
etkisi ise “Home equity loan” adı da verilen ikinci ipotekler üzerinden oldu.
Çok sayıda orta ve dar gelirli emlak fiyatlarındaki hızlı yükselişten
faydalanarak, evlerine artan emlak değeri üzerinden ikinci kez ipotek yaptırıp,
yeniden kredi almıştı. Ev fiyatlarındaki artışın ortaya çıkardığı bu kredi
olanağı borç ödemeleri altında ezilen yeni ev sahiplerini bir süre için
rahatlatıp tüketim harcamalarını arttırabilmelerine olanak sağladı. Elbette
giderek büyüyen bir borç yükü pahasına. Emlak balonunun sönmesi ve yükselen
faizler karşısında yalnızca kredilerin geri ödenmesi zorlaşmadı, ikinci
ipotekten doğan krediler de büyük oranda karşılıksız kaldı. Bu durum da krizin
ağırlaşmasına neden oldu.
TÜRKİYEDE KONUT BALONU
Türkiye Konut Fiyat Endeksi (TKFE 2010 =100)
Buradan hareketle kredi talebinin orta gelir
ve düşük gelirli kişilere yayıldığını söyleyebiliriz. Bu orana bakarak Konut Borçlanma Maliyet/Konut Değeri
oranlamasından bir balonun mevcut olduğu söylenebilir. Fakat aynı zamanda konut fiyatlarının normal
olarak seyretmesi söylenebildiğinden bir balon şoku yaşatacağı söylenemez.
Çünkü kredilerin ödenememesi durumunda konutların piyasa fiyatına yakın
satılması mümkün olacaktır. Böylelikle kredi sağlayanlar zor durumda kalmayacaktır.
Nitekim, Roubini'nin dünyayı kapsayan bu konut balonu uyarısının karşısında
Roubini Global Economics'in Türkiye Ekonomist'i Maya Senussi ,Türkiye'de
İngiltere ve Londra tarzı bir konut balonu riski olmadığını buna karşın
İstanbul'da lüks konut ve ticari bina alanında kapasiteyi aşan bir konut stoku
oluşabileceğine söylemiştir.
Kaynaklar:
05 Aralık 2013 Tarihli TCMB Konut Fiyat Endeksi Raporu
