9 Kasım 2014 Pazar

KONUT BALONU


Sanal değerle gerçek değer arasındaki farkın sanal olanı lehine giderek büyümesine balon ya da köpük deniyor. Konut balonu ( emlak, gayrimenkul balonu şeklinde de adlandırılmakta) dönemsel olarak yerel ve uluslararası emlak piyasalarında meydana gelen bir çeşit ekonomi balonudur. Taşınmaz fiyatlarının sürdürülemez tutarlara hızlı bir şekilde ulaşması ve sonra düşmesi olarak tanımlanabilir.
KONUT PİYASASI GÖSTERGELERİ
Balon patlamadan önce farkına varmak için ekonomistler finansal oranlar ve ekonomik göstergeler geliştirerek konutların belirli bölgelerde gerçek değerleriyle değerlenip değerlenmediğini gözlemlemektedirler. Mevcut seviyelerle önceki seviyeleri karşılaştırarak geçmişe oranla sürdürülemezliği görülmektedir, böylelikle belirli bir bölgede konut balonunun yaşandığını tahmin edebilmektedirler. Göstergeler konut balonunu iç içe geçmiş iki yöntemle tanımlamaktadır, biri değerleme birleşeni ve diğeri de borç (kaldıraç) birleşeni. Değerleme birleşeni evlerin pahalılığını kişilerin alım gücüyle ilişkilendirerek ölçmekte, borç birleşeni ise konut almak için hanehalkının ne kadar borçlandığını ölçmekte ayrıca bankalarda konut alımlarından dolayı kredilerin ne kadar biriktiğini ölçmektedir.
Konut Fiyat Uygunluğu Ölçümleri (Değerleme Birleşeni)
-          Gelir oranlarının miktarı belirli bir bölgedeki evlerin fiyatları için temel bir uygunluk ölçüsüdür. Genellikle bu oran konut fiyatları medyanı / hanehalkı harcanabilir gelir medyanıdır ve yüzde olarak veya yılların getirisi olarak ifade edilir. Bazen sıralama için ilk sahiplikler ve vadeli alımlar ayrıştırılmaktadır. Bireylere uygulanan bu oran, mortgage kredi kararlarının temel bir bileşenidir.

-          Peşinat / gelir oranı bize mortgage için minimum peşinat gerekliliğini, gelirin aylar veya yıllar bazıyla ifadesidir. Bu oran özellikle daha önce konut sahibi olmayan ilk konut alıcıları için önemlidir. Eğer istedikleri bölgedeki konutlarda peşinatlar çok yüksek tutarlardaysa, bu kişiler ev almaktan vazgeçeceklerdir. Örneğin, 2004 yılında bu oran İngiltere’de bir yıllık gelire eşitti.


-          Fiili aylık mortgage maliyeti / net harcanabilir gelir bize fiyat uygunluğu endeksleri ölçüsünü gösterir. Bu oran daha çokçası İngilterede kullanılmaktadır, özellikle de neredeyse tüm mortgageların değişken olduğu ve kredi faiz oranlarının saptanmış olduğu durumlarda. Bu oran  fiyat / gelir oran’ından  daha gerçekçi olup, hanehalkının konut edinme gücünü ölçmektedir. Ancak bu oranın hesaplanması çok zor olduğundan, fiyat / gelir oranı uzmanlar tarafından daha sık olarak kullanılmaktadır. Son yıllarda, kredi koşulları yumuşamakta ve gelirin çok üstünde kredi imkanı sağlamaktadır. Uzun dönemde bu şekilde borçlanmalar sıkıntı oluşturmakta ve sonuç olarak ödenmeyen mortgage borçları mecburen geri alımlara yol açmaktadır. 

-          Konut fiyatları medyanı / Yıllık hanehalkı geliri oranı bize çoklu medyan ölçüsünü verecektir. Bu oran tarihsel olarak 3.0 veya altında seyretmiştir. Fakat son yıllarda maalesef yükselme eğilimi göstermiştir.
Konut Edinimi Borçlanma Ölçüleri ( Borç Bileşeni)

-          Konut Borçlanması / Gelir Oranı veya Mortgage Ödeme Oranı / Harcanabilir Gelir. Bu oran arttıkça hanehalkı, varlık değerlerini giderek artan bir şekilde borç ödemelerine aktarırlar.

-          Konut Borçlanma Maliyeti / Konut Değeri bize kişilerin borçlanma oranlarını gösterecektir.
 Gelişmiş ülkelerdeki konut balonları incelenirken en çok dikkat edilmesi gereken nokta, konut fiyatı/gelir ve borç/gelir oranlarıdır. 
Konut Sahipliği ve Kira Getiri Ölçüleri
-          Konut Fiyat Kazanç Oranı = Konut Değeri / ( Kira – Giderler)
-          Konut Fiyat – Kira Oranı = Konut Değeri / ( Aylık Kira x 12) . Genel itibariyle bu oranın 12 ila 16 arasında olması makul olarak kabul edilmektedir.
-          Brüt Kira Verimi Oranı = ( Aylık Kira x 12 ) / Konut Değeri x 100
KONUT BALONUNUN ETKİLERİ VE ABD ÖRNEĞİ

Emlak fiyatlarında yaratılan balonun nedenleri ve etkilerini kısaca özetleyelim. 2001 yılından itibaren düşük faizler ve piyasadaki atıl fonların artışı karşısında kimi finansal kuruluşlar kredibilitesi zayıf olan kişilere de tutsat kredisi vererek kredi hacmini arttırmayı tercih etti. Yüksek riskli krediler (subprime credit) olarak adlandırılan bu krediler dar gelir gruplarının da tutsat piyasasına daha yüksek faizlerle de olsa dahil olmasına olanak tanıdı. Dolayısıyla emlak talebi ve fiyatları hızla yükseldi. Yakın zamana kadar ABD’de piyasa faiz oranı son derece düşük bir seviyede seyrettiği için özellikle “yüksek riskli kredilerden faydalanan” orta ve alt gelir grubundaki kişiler değişken faizli kredileri kullanmayı tercih etmişlerdi. Ancak, krizi önceleyen son iki yılda FED’in faiz oranlarını aşamalı olarak artırması hem geri ödemeleri zorlaştırdı hem emlak piyasasına olan talebin daralmasına neden oldu. Ev fiyatlarının düşmesi dolayısıyla daha önce ipotek altına alınan evler de kredi kuruluşları tarafından düşük fiyatla elden çıkarılmak durumunda kalındı. Bu yüzden kreditörlerin zararı büyüdü. Emlak balonunun krizi ağırlaştıran bir diğer etkisi ise “Home equity loan” adı da verilen ikinci ipotekler üzerinden oldu. Çok sayıda orta ve dar gelirli emlak fiyatlarındaki hızlı yükselişten faydalanarak, evlerine artan emlak değeri üzerinden ikinci kez ipotek yaptırıp, yeniden kredi almıştı. Ev fiyatlarındaki artışın ortaya çıkardığı bu kredi olanağı borç ödemeleri altında ezilen yeni ev sahiplerini bir süre için rahatlatıp tüketim harcamalarını arttırabilmelerine olanak sağladı. Elbette giderek büyüyen bir borç yükü pahasına. Emlak balonunun sönmesi ve yükselen faizler karşısında yalnızca kredilerin geri ödenmesi zorlaşmadı, ikinci ipotekten doğan krediler de büyük oranda karşılıksız kaldı. Bu durum da krizin ağırlaşmasına neden oldu.

TÜRKİYEDE KONUT BALONU
Türkiye Konut Fiyat Endeksi (TKFE 2010 =100)

Merkez Bankasının yayınladığı Türkiye Konut Fiyat Endeksi Raporuna göre 2013 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 0,71 oranında artarak 142,24 olarak gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı ayına göre %12,92 oranında artan TKFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 4,67 oranında artmıştır. Buradaki birim fiyatlar açısından bakıldığında son üç yıl içerisinde fiyatlarda 42,24 oranında bir artış olduğu gözükmektedir. Fakat bir diğer göz ile Türkiye İstatistik kurumunun yayınlamış olduğu TÜFE oranlarının da 49,84 oranında bir artış yaşanmıştır.




Buradan hareketle Türkiye genelinde bir balon olmadığı söylenebilir çünkü TÜFE ile TKFE aşağı yukarı aynı oranda artmıştır. Fakat BDDK tarafından yayınlanan kredi raporlarında Konut Kredilerinde son üç yıl içerisinde 94,31 lik oranda bir artış yaşanmıştır.

Buradan hareketle kredi talebinin orta gelir ve düşük gelirli kişilere yayıldığını söyleyebiliriz. Bu orana bakarak Konut Borçlanma Maliyet/Konut Değeri oranlamasından bir balonun mevcut olduğu söylenebilir.  Fakat aynı zamanda konut fiyatlarının normal olarak seyretmesi söylenebildiğinden bir balon şoku yaşatacağı söylenemez. Çünkü kredilerin ödenememesi durumunda konutların piyasa fiyatına yakın satılması mümkün olacaktır. Böylelikle kredi sağlayanlar zor durumda kalmayacaktır. Nitekim, Roubini'nin dünyayı kapsayan bu konut balonu uyarısının karşısında Roubini Global Economics'in Türkiye Ekonomist'i Maya Senussi ,Türkiye'de İngiltere ve Londra tarzı bir konut balonu riski olmadığını buna karşın İstanbul'da lüks konut ve ticari bina alanında kapasiteyi aşan bir konut stoku oluşabileceğine söylemiştir.


Kaynaklar:
05 Aralık 2013 Tarihli TCMB Konut Fiyat Endeksi Raporu



Hiç yorum yok:

Yorum Gönder